El administrador tiene unas
competencias básicas bien definidas por ley y debe ejecutarlas con diligencia.
Se trata de:
- Velar por el buen régimen de la casa y apercibir a los vecinos que lo perturben.
- Ocuparse del buen estado de la finca y ejecutar los acuerdos adoptados (Por la Junta) en materia de obras, así como atender las reparaciones urgentes de las que debe informar inmediatamente a la Comisión de Propietarios.
- Preparar el plan de gastos junto con la Comisión de Propietarios representantes de la Junta (artículo 9 de nuestros estatutos) de cada ejercicio y proponer los medios para afrontarlo.
- Custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible.
- Ejercer de secretario si se la ha asignado esa tarea.
- Si de la actuación del administrador se deriva un daño económico o de otro tipo, la comunidad o cualquier propietario podrá reclamarle daños y perjuicios.
Está claro que un administrador no puede tomar decisiones por su cuenta,
ni contratar empresas, etc. y solo podrá ejecutar las decisiones adoptadas por
la Comisión de Propietarios en su totalidad y no solo por una parte de esa
Comisión.
El Censor de Cuentas tiene que
comprobar que:
- No se hayan realizado obras sin los permisos correspondientes.
- Las empresas que se contraten estén legalmente constituidas
Que estén
dadas de alta en el Impuesto de Actividades Económicas
Tengan
número de registros empresarial
Código
de identificación fiscal
Que
estén sometida al arbitraje de consumo
Y
tengan seguro de responsabilidad civil
- Que haya presupuesto escrito y cerrado con la fecha de inicio y finalización de la obra en el que conste la cantidad, la calidad, el precio de los materiales y el de la mano de obra y los impuestos.
- Obviamente que no tengan trabajadores en negro.
- Los pagos siempre se hayan hecho siempre a través de facturas, nunca con recibos.
- Los pagos se hayan hecho siempre con cheques o transferencias. Los cheques jamás podrán ser al portador. Tendrán que ser nominales y cruzados, no solo nominales.
- Las facturas una vez pagadas tendrán que llevar incluidas la fotocopia del cheque o el justificante de la transferencia con que se ha realizado el pago.
El que un administrador no siga
estos requisitos en su gestión nos da indicios, nos indica, que podemos
sospechar que presuntamente está apropiándose de lo que no le pertenece, bien
directamente o bien a través del cobro de comisiones.
Yo como Gestora de Cuentas en
2012 no puedo decir que algo así esté sucediendo en nuestra comunidad, pero
tampoco que no esté sucediendo, ya que lo único que se me ha permitido
verificar han sido varias facturas a voleo.
Explico lo de voleo. La
administradora tiene en su mano los archivadores con las facturas y yo tengo el
listado con los pagos, entonces me pregunta que factura quiero ver, yo señalo
una en mi listado, ella me la saca, me la enseña y se la vuelve a guardar. Eso
es incorrecto, me tenía que haber dado los archivadores y yo repasar todas las
facturas una a una a mi arbitrio.
A pesar de todo me di cuenta que
no llevaban fotocopia del documento de pago, del cheque o lo que fuese, solo un
número escrito en una de las esquinas. Al decir que yo quería ver como se
habían pagado se me dijo que me pasaría un listado del banco, lo cual se hizo
por email. El listado solo llevaba números así que no me ayudaba en nada. Seguí
reiterando que quería ver los asientos completos del Banco que si no tenían
ninguna documentación yo quería entrar en la cuenta y ver los asientos. No hubo
manera, primero que la contraseña era general para todos los edificios que
llevaban así que no me la podían dar, después al decir yo que eso tenía fácil
solución que la cambiasen, pues no, que para nada, que no. Total mi supervisión
ha consistido en ver de pasada cuatro facturas.
¿Cómo tenía que haber podido revisar
las cuentas? Pues muy sencillo, me tenían que haber dejado una mesa con los archivadores y un
ordenador abierto con acceso al banco para poder ver los asientos ya
que ellos presuntamente no disponían de ningún documento en la oficina para
poder ver la información que yo estaba solicitando.
Nuestra cuenta, la de nuestro dinero, no ha habida manera de revisarla.
Saquen Vds. las conclusiones que les parezcan más oportunas.
En el próximo post publicaré
varios presupuestos de otras administraciones con precios mucho más ajustados y
con prestaciones, a mi juicio, más claras, fiables y completas.
