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Edificio ACACIAS IV - BENIDORM (Alicante)
Blog de Beatriz Aramburu
269 apartamentos y locales - 200.000 euros presupuesto anual.

En el año 2012 Vocal y Gestor de cuentas
Periodista ciudadana 2.0
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LEY PROPIEDAD HORIZONTAL - Actualizada Junio 2013


miércoles, 28 de noviembre de 2012

CENSOR DE CUENTAS III



Otra leyenda urbana de este edificio. Las comisiones. Comisiones por las obras realizadas. ¿Alguien las recibe?, ¿alguien se las queda? ¿Que se puede decir acerca de esto? Se oyen críticas y aseveraciones muy arriesgadas y no creo que nadie tenga ni la más mínima prueba para decir semejantes cosas. Pero lo hacen. Ahora bien, es verdad que tal como se están llevando ciertos asuntos, con mucho oscurantismo y a espaldas de todos, la gente puede considerar que tiene motivos para sospechar cualquier cosa.

Todo lo que se haya hecho este año ha sido detrás de la mitad de los componentes de la comisión. Da la sensación de haberse creado una especie de triunvirato dictatorial que hace y deshace lo que le da la gana sin contar con nadie. Peligros de la permanencia año tras año de las mismas personas. Eso crea un núcleo de poder cuyos componentes pueden caer en el peligro de tergiversar la realidad y creer que estar en esos puestos da prestigio o que son puestos políticos o de alcaldía asignados por sufragio universal y que el dinero que se maneja no es de nadie.

Habría que preguntarse por qué la gente habla por detrás y cuando estamos en la junta nadie ni rechista. En la última junta alguien, al final y tímidamente alguien mencionó que para que íbamos allí si la presidenta se presentaba con varias decenas de votos. (de esto hablaré en otro momento) Puede que uno de los motivos por los que nadie abre la boca es, entre otros, que a este trío se le tiene MIEDO a ellos y a sus acólitos. Visto lo visto que ha pasado con mí persona no es de extrañar.

Como da la casualidad que no estamos en África y soy una mujer del mundo occidental con derechos y libertades aunque se haya intentado desproveerme de ellos, no han podido conmigo.

Creo que para evitar, en lo posible, las murmuraciones y sospechas, la tarea de los componentes de la comisión de propietarios: presidente, vocales y administrador, debe ser absolutamente clara y transparente y realizar sus funciones en absoluta colaboración tanto entre ellos como con los residentes. Y creo que hay bastantes cosas a mejorar y que se pueden abordar desde dos enfoques: 1) El de comunicación/información entre la Comisión y los propietarios/inquilinos y 2) La cuestión economía/cuentas/contratación.

Comunicación/información

-Cuando realicé la página Web y el blog lo lógico hubiese sido publicarlo en el tablón de anuncios para que las personas se enterasen junto con un pequeño boletín con las efemérides para los que no tuviesen internet y publicar las pequeñas cosas que ocurren en esta nuestra comunidad, como por ejemplo que el portero había hecho un curso para porteros subvencionado por la Generalitat, o que el váter al poco ya se había atascado, etc. Cosas de las que me he enterado al revisar las cuentas, entre otras que no me habré enterado y no entiendo por qué no tendríamos que saberlas todos en su día.
Total que mi propuesta fue rechazada y tuve que dejar en todos los buzones una hojita con las direcciónes de la Web y Blog para que la gente se enterase.

-También propuse que establecer unas horas, unas dos a la semana en un sitio fijo para recibir a las personas y atenderles en sus propuestas, quejas, sugerencias, preguntas, etc. Tal como hizo un residente que estuvo de presidente unos meses y que a mi me pareció una idea muy acertada.
Se me contestó que no eran criadas de nadie y que la gente no decía más que tonterías.
No somos criados pero debemos de tener una cierta responsabilidad y actitud de servicio puesto que estamos cumpliendo una tarea.
Los propietarios pueden decir todas las tonterías que les de la gana y nuestro deber es escucharles y darles explicaciones y no solo manejar su dinero.
Mi propuesta obviamente fue también rechazada.

-No pueden haber tenido sentencias judiciales condenatorias por conflictos en relación con la comunidad/propietarios ninguno de los cargos que representen a la misma.

-A la firma de cheques todos los meses, la comisión debe estar reunida por lo menos en su mayor parte y tienen que estar a la vista las facturas correspondientes.
En la primera reunión (de las dos únicas que hemos hecho) la presidenta iba firmando cheques uno tras otro sin hacer el menos comentario ni mostrar a nadie las facturas.
En la segunda a medida que iba firmando el administrador iba cantando de viva voz a que correspondía cada cheque. Esto pertenece a tal, esto pertenece a cual, etc. Tampoco vimos ninguna factura.
Esto no hace falta decir que es absolutamente inadmisible.

- El presidente/a de la comunidad debe cambiar cada año, como se hace en el 99 % de todos los edificios de Benidorm, Alicante, España, etc. Si no se presenta nadie se hace por sorteo y a partir de ahí siguiendo el sentido de las agujas del reloj o viceversa. Siempre que al propietario viva en el edificio y no tenga problemas por edad o enfermedad. Es un deber de todos.

Todo esto son sugerencias propias y sin ánimo de ser exhaustiva.

El punto 2 lo desarrollaré en el próximo post.

Continuará …

sábado, 17 de noviembre de 2012

CENSOR DE CUENTAS II



EL AGUA
Existe una creencia, entre algunos de los propietarios del edificio que podríamos llamar “leyenda urbana”,  que tenemos contratado con Agualest un caudal fijo mensual de agua con un precio fijo y si se sobrepasa entonces esos metros cúbicos de más se les aplica una tasa X. La presunción es que nunca solemos sobrepasar esa tarifa fija.
Esto es erróneo, tenemos solo los 10 (diez) primeros metros cúbicos a una tarifa mínima tramo I a 0,4129 más IVA, el resto por cuotas, con lo cual solemos pagar una facturas muy elevadas superiores a 3.000 euros al mes, en verano rozando los 4.000.

Como información adicional hay que señalar que el agua potable entra por una sola toma y va directa al aljibe que está situado en el bloque A. Desde ahí salen todas las ramificaciones a la totalidad de viviendas y locales del edifico A y B. Los locales no tienen toma directa individual desde la calle. Me olvidé de preguntar si después hay contadores separados para los locales y las viviendas. Lo haré en la próxima visita a la administración.

LOCALES HABILITADOS COMO VIVIENDAS

Sepan los señores/as propietarios de locales habilitados que, por ley, no tienen por qué pagar el agua por contador si no quieren, ya que sale bastante más cara. Si lo desean pueden pagar a porcentaje como yo y como todos los vecinos ya que sus viviendas no se están utilizando como locales comerciales.

Yo exigí ese derecho y presenté documento de empadronamiento y recibo de Suma de recogida de basura donde se reflejaba mi pago de este impuesto como apartamento. A los dos días de la presentación de estos documentos la presidenta de la comunidad fue al ayuntamiento a hacer preguntas sobre mi propiedad. ¿Por qué? ¿Para que? (sin comentario).
Dice ahora que yo pago a porcentaje porque ella me hizo un favor. En mi propiedad nadie me hace favores, es mía, no suya y tengo derechos.

EL PORTERO
En la primera reunión del Comité de Propietarios de las dos únicas que hemos realizado y que terminó como terminó,  pregunté cual era el horario del portero puesto que le veía trabajando desde el punto de la mañana hasta la noche y si estaba haciendo horas extraordinarias. Se me contestó que no, que el hacía horas de más porque quería, ya que sabía que lo de encontrar trabajo estaba muy mal y quería hacer méritos. Yo respondí que eso me parecía un abuso, que no estábamos aquí para explotar al trabajador escudándonos en su necesidad y aunque el estuviese dispuesto, si hacía horas extraordinarias habría que pagárselas. La respuesta fue que de ninguna manera. El administrador entonces dijo se le daría una remuneración extra al terminar el verano.
Revisando las cuentas y preguntando directamente si se realizó esta compensación, a fecha 24 de Octubre 2012 no se le ha dado absolutamente nada.

Estas cosas no se pueden aceptar. Ni esto, ni las obras comunales sin permisos, ni el abuso con los contenedores, ni las agresiones e insultos, ni otras cosas que están pasando en este edificio y que ya iré relatando.
Benidorm es un pueblo y a la corta o a la larga todo el mundo se entera de todo y más hoy en día con los medios de difusión actuales. Algunos ya somos mayores y la vida hecha pero otros deberían tener un poquito de cuidado que la imagen cuenta mucho sobre todo si se tiene un negocio cara al público.

LA PISCINA
Hay quien dice que para lo que se ha hecho nos ha salido carísimo. Yo ahí no puedo opinar porque ni tuve opción de ver ni el proyecto ni el presupuesto. Se hizo todo a espaldas de la mitad de los componentes de la Comisión de Propietarios.
Por ley cuando se va a hacer una obra de cierta envergadura es obligación de pedir presupuestos a varias empresas, un mínimo de tres y un máximo de diez.
Sin saber yo si esos presupuestos existían o no, el 24 de octubre los pedí, se buscaron, pero no aparecieron. (sin comentario).

Este es el desglose de lo que ha costado la piscina:



7.269.224,60 Pesetas

La licencia de obra que se pidió es para alicatado de piscina y váter. Váter que ni existía. La obra realizada ha sido de reconstrucción entera de la piscina y subir el fondo, sacar motores a caseta y váter.
Dos días antes de su construcción al administrador me indicó donde iba a ir la construcción de ese váter y me dijo: Beatriz confía en mí, ni lo vas a ver, ni te va a molestar, te doy mi palabra (sic). El mismo día de su construcción la presidenta de la comunidad bajó y ordenó al obrero cuando estaba empezando la obra de cambiar la ubicación y ponerlo frente a mi cocina. Lo que pasó ya lo expliqué en otro post.

Yo llamé al administrador por teléfono en esos momentos y este no paró la obra ni hizo absolutamente nada. Con lo cual ya estaba todo absolutamente claro.

La excusa para obrar sin permisos fue que era por ahorrar. A mi no me hace falta que nadie transgreda en mi nombre, normas, leyes, ordenanzas, disposiciones, etc. con el cuento de que es por nuestro bien. Hay que otras partidas donde se puede ahorrar sin infringir leyes. Claro que sin permisos se puede hacer lo que se quiere, cuando se quiere, donde se quiere, como se quiere y sin dar cuentas a nadie.

Continuará …

jueves, 15 de noviembre de 2012

PATIO TRASERO Y ZONAS COMUNES - Raúl Maria Garcia Clares



             PATIO TRASERO Y ZONAS COMUNES
(Contestación a comentarios que no reflejan la realidad del Patio Trasero y de las normas de convivencia aplicables)

El Patio Trasero del Edificio A- Acacias 4 es una zona común. A el dan;
-         2 LOCALES COMMERCIALES (Local 2 y Local 2 Bis)
-         1 VIVIENDA PARTICULAR
-         LA VIVIENDA DEL PORTERO
-         Adyacente esta; EL LOCAL 1- Torre C que lo usa para maniobrar y su negocio.

COMO ZONA COMUN, ZONA DE PASO Y DE ACTIVIDADES COMMERCIALES Y RESIDENCIALES, en el, ESTA PROHIBIDO (por norma) DEJAR ENSERES,  TRASTOS Y CONTENEDORES QUE DIFICULTEN EL PASO Y AMINOREN EL DECORO.

-Tiene un acceso de servicio al edificio que debe estar constantemente y ampliamente despejado (emergencias, ambulancias).

-Las fachadas y los pasos a las viviendas y locales deben ser respetadas para estos propietarios puedan vivir, convivir y llevar sus actividades dignamente y sin obstáculos.
-Solo el estacionamiento por motivos profesionales es autorizado.
-Los contenedores y los coches aparcados están prohibidos en zonas comunes.

AL AYUNTAMIENTO, DEBEMOS PEDIR UNA ZONA DE CARGA Y DESCARGA EN LA CALLE.

Estas normas valen para la CALLE PARTICULAR DE ACCESO AL BLOQUE B y al LOCAL 2 Ter Torre A, igualmente para el PATIO INGLES – TORRE A.

viernes, 2 de noviembre de 2012

CENSOR DE CUENTAS - I



Como norma general los Gestores de Cuentas se supone que son una especie de auditores que velan para que no haya nada fuera de lugar en las cuentas anuales.

Desconozco si en esta comunidad alguna vez alguien ha realizado este cometido aunque creo que no.

La primera reunión de la Comisión se celebró el 11 de Mayo 2012, aunque la Comisión estaba constituida desde el 14 de Febrero que fue cuando se celebró la junta. Como iban pasando los meses y no se convocaba y veíamos que se estaban realizando obras, tomando decisiones, etc. sin contar con los vocales para nada, fue a petición mía y por mi solicitud que se celebró la primera reunión.. El que quiera saber lo que ocurrió diríjanse a estos enlaces:



El caso es que se me asignó la función de Censor de Cuentas, con revisión cada tres meses. Como tampoco se me convocaba, a petición propia la estoy realizando este mes de Octubre por primera vez.

Se me ha entregado la documentación siguiente:

  • Evolución del presupuesto con Justificación de Saldo
  • LIBRO MAYOR
A partir de ahí se me muestran las facturas que yo deseo revisar.

He solicitado también y se me han entregado debidamente:
  • Listado de propietarios
  • Extracto bancario con todos los movimientos de nuestra cuenta desde el 1 de Enero hasta el 24 Octubre con el propósito de cruzar pagos ya que me he informado que este es el mejor procedimiento para que no existan errores.

La tarea es ingente por ser datos de diez meses y es casi inabordable aunque haré lo que pueda. Considero debe realizarse cada dos meses y así lo haré hasta la próxima junta.

De paso y dado que esta mancomunidad es muy grande y compleja he pedido información a la administradora, que es la que se ocupa de la gestión contable, sobre la constitución del edificio, etc. para tener una visión más precisa de cómo se gestiona.

Existen tres bloques y cada uno participa de los gastos siguientes:

BLOQUE A
Constituido por el edificio central, con sus pisos, locales y semisótanos.
Piscina
Antenas
Parking

BLOQUE B
Locales que dan a la calle y cabinas parte posterior
Parking
Antenas solo locales.

BLOQUE C
Garaje
Parking

La piscina pertenece solo al Bloque A
Las antenas al Bloque A y a los locales del Bloque B
El parking es del Bloque A, B y C.

Somos 269 propietarios
242 propietarios en el Bloque A constituido por pisos y locales y con 4 locales habilitados como viviendas.
26 propietarios en el Bloque B constituido por locales y cabinas.
Bloque C que es el garaje.

Cada propietario realiza sus pagos por los porcentajes de cuota que están marcados en la escritura de la propiedad y se rige por sus metros cuadrados tal como está reseñado en  los Estatutos:

Artículo 12 - Las cuotas de condominio, tanto por Edificio, como de su conjunto en los elementos comunes, serán señaladas en la División Horizontal y que constan en el Registro de la Propiedad.

Esto por propietario, ahora por Edificio en el Conjunto Inmobiliario:

Artículo 11 – las cuotas de condominio por Edificio en el Conjunto Inmobiliario serán las siguientes:

-         Edificio Torre “A” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58,4710 %
-         Edificio “B”   (Paralelo a la calle)  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   6,7780 %
-         Edificio “C”   (Detrás del edificio torre “A” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  7,7510 %
---------------
                                                                                                                         100,0000 %

Para aplicar esto a cada propietario en el reparto del presupuesto está creada una división por grupos. Unos propietarios participarán en unos grupos y en otros no, así les afecte en los pagos o no.

Pongo como ejemplo el reparto del presupuesto que me corresponde a mí:




Así se ve que yo tengo que pagar mi porcentaje en algunos gastos del Grupo 1,2,5,7,8,9 y 10 y no en el 3, 4 y 6 en los que no participo. Según los grupos, el porcentaje varía ligeramente según las cuotas de condominio por Edificio.

La verdad es que la contabilidad de nuestro edificio es un trabajo muy complejo y que espero haberlo entendido bien y que esta explicación sirva un poquito más para saber como funciona esta nuestra propiedad. 

                                                                                                                      Continuará …