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Edificio ACACIAS IV - BENIDORM (Alicante)
Blog de Beatriz Aramburu
269 apartamentos y locales - 200.000 euros presupuesto anual.

En el año 2012 Vocal y Gestor de cuentas
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LEY PROPIEDAD HORIZONTAL - Actualizada Junio 2013


viernes, 27 de septiembre de 2013

ANÁLISIS DEL ESCRITO DISTRIBUIDO EN NUESTRO EDIFICIO POR LA ADMINISTRACIÓN – punto e

Pasamos al punto e:




TOTAL Y ABSOLUTAMENTE FALSO. La ley no prevé nada, solo la fecha mínima de plazo de convocatoria y envío de documentación, no la máxima por lo que está claro que no dice nada de la antelación. Por eso yo insistí en que debe hacerse con la anticipación necesaria para estudiar detalladamente todas las cuentas y no en el plazo mínimo que marca la ley. La envían dos días antes de los 6 días y por eso se atreven a decir, por escrito, que se remite con plazo superior al que marca la ley. (¿?)

Artículo 16 Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

En el epígrafe e) leemos:

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Esta claro que solo menciona la fecha mínima, no la máxima. LA LEY NO DICE QUE HAY QUE MANDAR LA CONVOCATORIA CON SEIS DIAS DE ANTELACIÓN, DICE QUE NO HAY QUE MANDARLA CON MENOS DE SEIS DIAS. ¡Que no es lo mismo!

¿Pero estas interpretaciones que hacen de las leyes que son? Es como los empresarios que dicen que son muy justos y que pagan a sus empleados lo que marca la ley, y están pagando el salario mínimo. No señores la ley no marca lo que hay que pagar, lo que dice es que menos del salario mínimo no se puede.

¿Que intención tienen estas afirmaciones erróneas?

Bueno, pues este es el análisis de la círcular al completo.
Reflexionen Vds. y vean como están funcionando las cosas.

domingo, 22 de septiembre de 2013

ANÁLISIS DEL ESCRITO DISTRIBUIDO EN NUESTRO EDIFICIO POR LA ADMINISTRACIÓN – punto d

Pasamos al punto d:



¡¡¡OJO!!  Las cuentas tienen que estar disponibles a disposición de lo propietarios SIEMPRE en cualquier momento. Todo: facturas, contratos, cheques, asientos del banco, etc. etc. no solo desde el momento de la convocatoria para la Junta.

¿Que es eso de ver nuestras cuentas solamente una vez al año y en cuatro días?
Esto haría que solo pudiéramos ver las cuentas en un espacio de tiempo brevísimo, que dada la amplitud es imposible hacerlo debidamente.

La administradora me dijo, en más de una ocasión, que ella no tenía por qué enseñar las cuentas a nadie salvo “desde el momento de la convocatoria para la Junta” o sea solo unos cuantos días antes de la Junta. Aquí lo vuelve a repetir. Esto es total y absolutamente FALSO.

La Ley de Propiedad Horizontal, que consta de 20 folios, ni una más (arriba del blog está el enlace para el que quiera leerla) dice:

Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

En el epígrafe e) leemos:

e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

La documentación la tiene que tener a disposición de los titulares SIEMPRE que la queramos revisar. En ningún momento se puede interpretar esto como que SOLO tiene que poner a disposición de los propietarios la documentación desde el momento de la convocatoria de la Junta. La propiedad es nuestra, la documentación es nuestra, lo mismo la cuenta en el banco, las facturas, los cheques, etc. TODO es nuestro.

Los administradores son asalariados a los que pagamos para que nos hagan un servicio.

Como ya he dicho en varias ocasiones, los administradores no tienen por que tener firma en el banco. Hay administraciones con titulados superiores que en el presupuesto añaden esta opción y aparte hay bancos que en las cuentas de administraciones de fincas suministran libreta con todos los asientos para que los propietarios puedan ver en todo momento el estado de la cuenta.

Incluyo a continuación un fragmento del Blog NUEVOS VECINOS


"El administrador, y lo mismo el Presidente, Vocales, etc, JAMAS deben disponer de fondos en cantidades importantes. La firma para disposición de fondos normalmente es mancomunada con varias firmas, el administrador no suele tener firma en los bancos (es lo aconsejable), y sí disponer de alguna cantidad en metálico para pequeños gastos del día a día"

 


Continuará…

miércoles, 18 de septiembre de 2013

ANÁLISIS DEL ESCRITO DISTRIBUIDO EN NUESTRO EDIFICIO POR LA ADMINISTRACIÓN – punto c

Pasamos al punto c:



No es elección de la administración fijar la fecha aunque lo hace, porque, como ya he dicho en la circular última, el administrador no tiene voto, pero como si lo tuviera, dicta sentencia y nunca ha sido partidario de celebrar la Junta en Agosto, como tampoco de nombrar presidentes por orden de lista o por sorteo, con el rollo de que si son mayores o de que no están residiendo.

 Año tras año, siempre alguien en la junta ha protestado por la fecha y también por la hora y año tras año se ha rechazado la petición.

No tienen más que leer las actas de las Juntas de años anteriores que en algunas está reflejada la petición y la no aceptación.

Yo no se si celebrándose la junta en Agosto habría más participación pero las circunstancias serían más favorables a que la hubiera. Repasando las actas está claro que la asistencia general a las juntas de los últimos años, ha rondado alrededor de las 30 personas como mucho. En un edificio con 269 propiedades es una concurrencia verdaderamente ridícula.

Yo no me canso de advertir que si descuidamos el cuidado y control de nuestra propiedad y nuestro dinero, la situación puede caer en el disparate del esperpento. Como así ha ocurrido.

Continuará…

domingo, 15 de septiembre de 2013

ANÁLISIS DEL ESCRITO DISTRIBUIDO EN NUESTRO EDIFICIO POR LA ADMINISTRACIÓN – punto b

Pasamos al punto b



En mi labor como Censor de Cuentas en el 2012, en respuesta a mis preguntas, se me comunicó que nuestra cuenta es mancomunada con tres personas, y ahora parece que no, que solo de dos. No se cuando era verdad, entonces o ahora.

O sea que la que ha estado de presidenta durante tantos años, que pretende utilizar como arma contra mi que ella es una enferma física y psíquica y que por los problemas que dice yo le causo, va pregonando que ha empeorado su estado de salud, (en la querella que pretenden ponerme por la publicación de este blog ha incluido un informe de su psiquiatra como enferma de larga duración), resulta que es la que ha estado manejando esta propiedad en la que se mueve un dineral y en la que por hacer lo que no debía, se ha organizado lo que se ha organizado, y pone como excusa y derecho que ella está muy mal, y por lo mismo había que dejarle hacer lo que quisiera y me insulta llamándome mala psicóloga por no permitírselo.  En la vida he oído semejante despropósito.
¿Es que su estado lo desconocía el administrador?

No se a quien le habrá convenido que esta mujer estuviese ostentando el cargo de presidenta año tras año y que se saltase todas las reglas de convivencia y leyes habidas y por haber. Yo, como propietaria, considero inadmisible que nadie con esas características este manejando mi dinero y mi propiedad. Inadmisible igualmente que me plante un váter a 10 metros de mi cocina, porque si, a las bravas, en una obra en la que yo, como miembro de la Comisión de la Junta y como propietaria tenía por derecho y ley, opción de decisión. Y para el que no se presentaron a la Comisión de la Junta proyectos de ninguna clase, ni en esta obra ni en ninguna de las que se realizaron ese año. ¿Y en que están pensando los que le conceden los votos a esta mujer año tras año?

¿Es transparencia no haber podido yo ver como Censor de Cuentas ni un cheque, ni habérseme permitido ver los asientos del banco de nuestra cuenta, solo facturas con un numerito al lado, todo dentro del mayor oscurantismo?

¿ES ESTO GARANTIZAR LA MÁXIMA TRANSPARENCIA? ¡Por favor…!

Continuará...

lunes, 9 de septiembre de 2013

ANÁLISIS DEL ESCRITO DISTRIBUIDO EN NUESTRO EDIFICIO POR LA ADMINISTRACIÓN – punto a



En la segunda parte de este escrito que consta de cinco puntos: a, b, c, d y e,  leemos:



Esto debe ser un sarcasmo. A mi juicio, muchas personas aquí han transgredido tanto el código penal, como el civil, con la ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de nuestra comunidad. Todo.

Ignorantia juris non excusat o ignorantia legis neminem excusat (“La ignorancia no exime del cumplimiento de la ley") es un principio de Derecho que indica que el desconocimiento o ignorancia de la ley no sirve de excusa.

Estos administradores no tienen estudios superiores y presuntamente tampoco de grado medio, que yo sepa solo tienen el titulillo del curso de administradores de fincas, pero a pesar de todo es inadmisible no sepan lo siguiente:

¿Me quieren decir que desconocen que jurar delante de un juez decir la verdad y luego mentir es un delito castigado con cárcel?

¿Me quieren decir que no saben que hay que convocar reuniones mensuales de la Comisión de la Junta (al completo) al pago de los gastos del mes, revisión de facturas y extensión de cheques a la vista de todos?

¿Me quieren explicar por qué se han celebrado en todo el año 2012 solo dos reuniones de la Comisión de la Junta, solicitadas por mí vía email, visto los disparates que iban aconteciendo, y en la primera reunión me insultaron y en la segunda me agredieron? ¿Por qué se me culpó del estado agresivo de la expresidenta y se me echó de la administración?

¿Cómo es que si los vocales éramos cuatro personas, al termino el año 2012 no llegué ni a conocer a uno de ellos porque ni tan siquiera se le convocó a estas dos reuniones?

¿Cuál es la razón que en todo el año 2012 se ninguneara a los vocales, se les ignorara, se les menospreciara, y se les apartara de toda decisión, toda noticia, etc. como si no existieran?

¿Me quieren decir que desconocen en esta administración que el presidente de una comunidad no puede tomar decisiones por su cuenta, ni realizar obras, ni dirigirlas, ni contratar y escoger empresas, ni hacer pagos, etc. y solo podrá ejecutar las decisiones adoptadas por la Junta/Comisión de Propietarios en su totalidad por votación de todos?

¿Entra en la legalidad vigente que me preparen una celada en la reunión de la Junta con abogado y todo, (que no se había leído ni los estatutos) para acosarme y rebatirme todo lo que yo tuviera que decir y además me nombrasen repetidas veces con nombre y apellido en el Acta de la Junta, mintiendo y omitiendo las razones por las que rechacé los presupuestos?

¿ES ESTO OBSERVAR LA LEGALIDAD VIGENTE?
Continuará...

lunes, 2 de septiembre de 2013

CIRCULAR BUZONEADA - LA PERSONA DESINFORMADA

Circular informativa dejada en todos los buzones con fecha de hoy, esperando sea de interés y de utilidad para todos.



LA PERSONA DESINFORMADA

Las personas desinformadas, como estaba yo al principio,  son un peligro para ellas y para los demás. Si forman parte de un colectivo donde las personas toman decisiones por tener voz y voto en actos que repercuten en la convivencia, en la propiedad y en los bolsillos propios y ajenos, tales como las comunidades de propietarios, es una responsabilidad de todos saber cómo tiene que ser el funcionamiento y la organización de una comunidad de propietarios, por ley.

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de Propietarios
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes/vocales.
c) El secretario.
d) El administrador.

La Comisión de la Junta de Propietarios la forman el presidente,  los vicepresidentes y/o los vocales en su totalidad.

El administrador tiene unas competencias básicas bien definidas por ley y debe ejecutarlas con diligencia. Se trata de:
  • Velar por el buen régimen de la casa y apercibir a los vecinos que lo perturben.
  • Ocuparse del buen estado de la finca y ejecutar los acuerdos adoptados (Por la Junta/comisión de propietarios) en materia de obras, así como atender las reparaciones urgentes de las que debe informar inmediatamente a la Comisión de Propietarios.
  • Preparar el plan de gastos junto con la Comisión de Propietarios representantes de la Junta (artículo 9 de nuestros estatutos) de cada ejercicio y proponer los medios para afrontarlo.
  • Custodiar la documentación de la comunidad y mantenerla disponible para cualquier propietario que requiera revisarla en cualquier fecha del año.
  • Ejercer de secretario si se la ha asignado esa tarea.
  • Tiene voz para opinar pero no tiene voto.
  • Si de la actuación del administrador se deriva un daño económico o de otro tipo, la comunidad o cualquier propietario podrá reclamarle daños y perjuicios.
Está claro que un administrador no puede tomar decisiones por su cuenta, ni contratar empresas, etc. y solo podrá ejecutar las decisiones adoptadas por votación por la Comisión de Propietarios en su totalidad o sea por el presidente,  los vicepresidentes y/o los vocales, no por uno o dos de ellos.

El presidente de una comunidad de propietarios tiene pocas funciones asignadas por ley:

·         Supervisar lo acordado por la junta y representar legalmente a la comunidad en caso de juicio.
  • Pedir formalmente a quien realice actividades prohibidas por los estatutos o calificadas de insalubres, peligrosas, nocivas, etc. que las abandone.
  • No puede tomar decisiones unilaterales, salvo para atender algún asunto de suma urgencia (reparar la rotura de una cañería, por ejemplo) dando noticia a la Junta inmediatamente.

Está claro que un presidente de comunidad NO puede tomar decisiones por su cuenta, ni realizar obras, ni dirigirlas, ni contratar y escoger empresas, etc. y solo podrá ejecutar las decisiones adoptadas por la Junta/Comisión de Propietarios en su totalidad por votación de todos, presidente, vicepresidente y vocales.

Todas las acciones que trasgredan los artículos de la LPH Ley de la Propiedad Horizontal son jurídicamente denunciables.

Es importante que entre los miembros de la Comisión de la Junta haya un Gestor de Cuentas que compruebe que:
  • Se estén gestionando las cuentas debidamente. Revisar la cuenta del banco.
  • No se realicen obras sin los permisos correspondientes.
  • Las empresas que se contraten estén legalmente constituidas
  • Que haya presupuestos escritos y cerrados con la fecha de inicio y finalización de las obras a realizar en el que conste la cantidad, la calidad, el precio de los materiales y el de la mano de obra y los impuestos.
  • Los pagos se hagan siempre a través de facturas, nunca con recibos.
  • Los pagos se realicen con cheques o transferencias, cheques nominales y cruzados, no solo nominales. Jamás al portador.
  • Las facturas una vez pagadas lleven incluidas la fotocopia del cheque o el justificante de la transferencia con que se ha realizado el pago.
¡IMPORTANTÍSIMO!

Es importante la alternancia en los cargos y nefasto absolutamente para nuestros intereses que alguien se perpetúe en el cargo de presidente año tras año. Si no se presenta nadie se hace por sorteo o por orden de lista, como se hace en todos los edificios aunque sean de grandes proporciones.

Es de urgente necesidad que la administración no tenga firma en al banco, solo permiso de visualización para llevar las cuentas. La firma tiene que ser mancomunada con al menos tres propietarios.
Es conveniente para nuestros intereses que el administrador esté colegiado, ya que es una garantía de rigor y profesionalidad y sus actuaciones estarán amparadas por un seguro de responsabilidad civil y profesional.
Llevando a cabo todo lo expuesto se acabaron las sospechas de comisiones, favores, regalos, prebendas, etc. que en caso de existir, salen de nuestros bolsillos.

De todos modos las obras más importantes ya están hechas y de aquella manera.

NUNCA SE DEBEN REALIZAR OBRAS SIN LOS PERMISOS CORRESPONDIENTES  Y CON EMPRESAS NO LEGALES.

Las empresas que contratemos tienen que estar legalmente constituidas y:
  •  Dadas de alta en el Impuesto de Actividades Económicas 
  • Con número de registro empresaria 
  • Tengan código de identificación fiscal 
  • Esté sometida al arbitraje de consumo 
  •  Y lo más importante que tengan seguro de responsabilidad civil.
En caso de ocurrir una desgracia o accidente en obras sin permisos o con empresas no legales, podemos tener consecuencias fatales, ya que  el Código Civil establece la responsabilidad civil subsidiaria basándose en la negligencia al contratar, ya que la comunidad tiene la obligación de revisar que las empresas a las que contrata cumplan con todos los requisitos legales. Las multas suelen ser millonarias (en euros).

Espero que esta información haya sido de utilidad para algunas personas  que no estuviesen al tanto de cómo tiene que funcionar una comunidad POR LEY.


Aramburu                                         http://acaciasiv.blogspot.com.es/

Circular de 560 fotocopias precio: 28 euros. Ni 300, ni 600 ni 1000 euros.